央行2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。从2010年10月19日起，这是央行在短短的几个月里第三次上调金融机构人民币存贷款利率了。从这几次存贷款利率上调的目标来看，是通过价格机制如何来管理好市场过多的流动性，减弱通货膨胀压力，让信贷增长回归到常态。

  不过，从这几次加息的特点与情况去看，存贷款利率上调，尽管一年期的基准利率上调每次都是相同的，但是其他档次的存贷款利率则是采取不对称的方式上调。可以说，央行这几次加息看上去是十分平常，但其中却包含着十分巧妙的价格激励机制，以此来改变商业银行的市场行为。

  首先，在当前通货膨胀压力比较大的情况下，如果1月份CPI为5%，那么居民存款负利率就达到2%。2010年底居民储蓄存款余额有30万亿元，如果负利率2%，那么一年居民储备收益就损失6000亿元，每个月收益损失达500亿元。这是在严重金融管制下的负利率。这种情况不仅对广大存款居民相当不公平，也会极度影响居民基本消费，而且更容易导致居民对当前市场作出错误的判断。认为在严重的通货膨胀情况下，为保护其财富不受损失就得把其资金转入房地产市场购买住房所谓的“资产保值”，让房地产泡沫继续吹大。因此，连续加息让居民的负利率收益损失降到最小程度，既可让居民手中持有的大量的流动性回流到银行体系，也是央行挤出房地产泡沫的一种间接方式。而这种方式对房地产泡沫杀伤力一点都不可低估(2006年美国的情况就是明证)。

  其次，央行逐渐地上调存贷款利率，不仅让存贷款利差直接缩小，而且也在改变商业银行对住房贷款性质的认识及行为方式。更重要的是，由于存贷款的利差全面缩小，如果住房按揭贷款优惠不取消，存贷款利率就会严重倒挂。可以说，这就是央行巧妙设计一种价格机制。无论国内商业银行以往如何把按揭贷款看作是优质资产，无论商业银行对住房按揭有多么巨大的冲动，但在现有的价格激励机制下，商业银行的这种冲动将是无利可图的，甚至于将亏损。这就是为何各商业银行在2010年底要对个人住房按揭贷款重新定价的情况下不作为，而到春节期间各商业银行才纷纷采取取消住房按揭贷款优惠利率的原因所在。

  可以说，在当前的住房利率机制下，国内各商业银行全面取消住房按揭贷款优惠将成为一种必然趋势。在这种趋势下，不仅仅可以改变商业银行以往把住房按揭贷款看作是优质资产的观念，重新审查住房按揭贷款在高房价背景下的风险，也会改变商业银行向住房按揭贷款过度扩张的行为。因此，截止目前，这才是影响国内房地产市场走势最重要的政策。

  在此我们大家可以从以下几个方面来分析。一是如果一线城市商业银行取消个人住房贷款优惠利率，那么在现在利率机制下其效应不仅会在这些城市快速发酵，而且将很快蔓延全国，成为各商业银行个人住房贷款的基本政策。

  二是尽管新国八条没有对第一套住房信贷出台新规，但个人住房贷款优惠利率的取消，正好堵住了国十条中差别化信贷政策的弹性漏洞(这一点是2010年国内房地产泡沫得以向三四线城市蔓延的根本所在)。

  三是个人住房按揭贷款优惠利率取消，尽管与2008年9月以前的住房贷款的利率水平还有一定的距离，但是已在很大程度上增加了购买住房者的进入成本。

  四是更重要的，随着第一套住房贷款利率提高，第二套以上住房的贷款利率也会水涨船高，将对住房投机炒作行为造成巨大的冲击。住房市场的预期改变将决定2011年国内房地产市场走势，市场预期转变得越快，房地产市场的调整也将越快。

  五是尽管住房按揭贷款购房合同的利率是一年一订，尽管我曾预期的2011年初住房按揭贷款利率商业银行重新定价没发生，但当住房按揭贷款优惠利率全国性的取消成为事实时，2012年初住房按揭贷款合同利率重新定价就不可避免了。再加上2011年通货膨胀压力及存款负利率如此之高，在2011年多次不对称加息的情况下，2010年以前进入的大量住房投机炒作者可能会尽早地把持有的住房逐渐抛出。如果这样的一种情况出现，它将显著改变当前房地产市场的利益格局，国内房地产市场赚钱效应可能会弱化或消失。

  总之，如果商业银行的住房信贷优惠全部取消、住房投机炒作“去杠杆化”、银行信贷获取难度加大，国内住房市场的融资条件将出现巨大改变，即使新国八条对住房投机炒作税收政策的限制力度不够，信贷政策仍然是刺破巨大的房地产泡沫的主要工具。

  请记住，任何投资都是面对未来的，不是看你过去是如何赚了多少钱。如果没把握住国内货币政策的巨大变化，那么所有未来严重的不确定性风险只能由投资者自己承担。这就是央行加息将对住房市场产生的巨大冲击及影响。